بنگاهی تو قرارداد فروش خونه دست برده چطور شکایت کنیم ؟ وکیل حقوقی
با سلام جناب دکتر ممنون از برنامه خوبتون در رادیو ایران من از شنوندگان شما دررادیو هستم جناب وکیل ما تو ی بنگاهی تو اون گرونی ها ملکی رو خریداری کردیم و یک سوم قیمت ثمن معامله رو بصورت حواله پرداخت کردیم حالا که قراره یک سوم دوم رو برای تحویل ملک پرداخت کنیم بنگاهی و مالک بازی درآوردن موندیم چیکار کنیم بعد وبدتر از اون متوجه شدیم بنگاهی بنغع مالک توی قرارداد خرید ملک دست برده واون رو بنفع مالک دستکاری کرده میخواستم از شما که بهترین وکیل ملکی و وکیل متخصص املاک هستید خواهش کنم برای ما یک وقت مشاوره حقوقی حضوری بگذارید !
با تشکر از شما شنونده شما دررادیو ایران
محمد کاظمی
جهت دیدن پاسخ خود
ویا گرفتن وقت مشاوره حقوقی
ودیدن برنامه تلویزیونی ورادیویی
جناب وکیل کلیک کنید بر
وکیل پایه یک دادگستری
انواع قرارداد و عقد و احکام، شرایط و آثار آنها
قراردادها را از جهات مختلف میتوان تقسیم و دسته بندی کرد. صرف نظر از اینکه قررداد از جمله قراردادهای معین یا قراردادهای آزاد باشد. تنظیم قرارداد یک مسئله تخصصی و فنی است به همین جهت ضرورت دارد قبل از تنظیم قرارداد و انتخاب نوع قرارداد با یک وکیل متخصص و با تجربه قرارداد مشاوره نمائید.
شرایط اساسی صحت معاملات و انواع عقود
معامله، عقد و قرارداد هر سه به یک معنا بکار می رود و تعهد نتیجه عقد است. قرارداد گاهی اثر خود را به صورت آنی و قهری و به صرف انعقاد برجا گذاشته و گاهی تعهدی ایجاد میکند که متعاقب عقد طرفین باید به آن عمل نمایند. عقد و قرارداد میتواند یک یا چند طرف داشته باشد و نیز میتواند اثرات متفاوتی برجا گذارد.صرف نظر از نوع عقد و اثری که ایجاد میکند به طور کلی تمامی عقود برای صحت و درستی باید شرایطی داشته باشند که در این مختصر به طور اجمالی به این شرایط اشاره میشود. نکته بسیار ضروری و مهم اینکه تنظیم متن قرارداد مسئله ای کاملا فنی و تخصصی است و ضرورت دارد قبل از انعقاد قرارداد یا هم زمان با آن با یک وکیل متخصص قرارداد مشاوره نموده و یا در جلسه انعقاد قرارداد یک وکیل با تجربه در زمینه تنظیم قرارداد را با خود همراه نماید. اکیداً توصیه میشود به بنگاههای املاک در زمینه تنظیم متن قرارداد اعتماد نکنید چرا که تخصص لازم در این افراد وجود ندارد و در وجود حسن نیت هم به دلیل منافع شخصی تردید وجود دارد.
شرایط صحت قرارداد و انواع قرارداد
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.
در صورت منعقد شدن عقد که پیمانی الزام آور است آثاری از آن ناشی می شود. که مهمترین آن ایجاد تعهد است. همچنین یک عقد ممکن است آثار دیگری نیز به وجود آورد ازجمله: تملیک یک مال یا ایجاد زوجیت.
اما برای اینکه عقد منعقد شده بین طرفین آثار ذکر شده در بالا را ایجاد کند، باید شرایطی داشته باشد که قانونگذار از آنها به عنوان شرایط اساسی صحت معاملات یاد کرده است.
شرایط اساسی صحت معاملات به قرار زیر است:
1) قصد طرفین و رضای آنها
2) اهلیت طرفین
3) موضوع معین که مورد معامله باشد
4) مشروعیت جهت معامله
قصد طرفین:
عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن چیزی که دلالت بر قصد کند. قصد انشاء، اراده باطنی و اظهار نشده ای است که سازنده عقد است و ابراز قصد انشاء، اراده ظاهری است که از ظواهر امر مثل متن قرارداد استنباط می شود و شرط تحقق عقد است.
رضای طرفین :
هرچند که قانون گذار در ماده 190 قانون مدنی رضا (رضایت داشتن و راضی بودن) را شرط صحت دانسته ولی درست این است که رضا را شرط نفوذ بدانیم. چرا که در صورت عدم رضای عقد (عقد از روی اکراه یا عقد فضولی) عقد صحیح و غیرنافذ است پس رضا شرط نفوذ عقد است و نه صحت آن.
اهلیت طرفین:
متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند.برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.
بلوغ: سن بلوغ در دختر 9 سال و در پسران 15 سال تمام قمری است.
رشد: قانون مدنی در خصوص سن رشد ساکت است ولی رویه قضایی و اداری اثبات رشد را برای افراد 18 سال تمام لازم نمی داند و آن را برای افراد بالغ کمتر از 18 سال اختصاص داده است. لذا اصولا سن لازم برای انعقاد معامله 18 سال شمسی است.
عقل: معاملات شخص مجنون دائمی باطل است بنابراین شخص باید عاقل باشد و مجنون نباشد اما در مورد مجنون ادواری که در آن شخص گاهی در حال افاقه و سلامتی به سر می برد و گاهی در حال جنون به شرح زیر اقدام می شود:در صورت صدور حکم جنون از سوی دادگاه، این حکم اماره ای بر بطلان همه معاملات مجنون خواهد بود و فردی که افاقه و سلامتی مجنون در حالت انعقاد عقد را ادعا می کند باید اقامه دلیل کند. زیرا با وجود حکم دادگاه اصل بر جنون شخص در حال معامله است.
موضوع معین که مورد معامله باشد:
منظور از موضوع معین، متعلق موضوع تعهد است که باید منتقل شود یا آن کاری است که انجام یا ترک آن خواسته شده است.
ویژگی های مورد معامله که متعلق موضوع تعهد قرار می گیرد.
مالیت داشتن:
مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. مورد معامله در صورتی دارای منفعت عقلایی است که نیازی اعم از مادی یا معنوی را برآورده کند و سود آن بیش از زیان آن باشد.
مشروع بودن:
مورد معامله باید متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد یعنی غیرقانونی نباشد.
معلوم و معین بودن:
معلوم بودن به این معنا که؛ مقدار، جنس و وصف مورد معامله مشخص باید.
معین بودن به این معنا که؛ تعیین مصداق در خارج است.
ملک متعهد بودن:
معامله به مال غیر جایز نیست مگر اینکه شخصی که معامله می کند، عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت داشته باشد به عبارتی دارای سمت باشد.
قابل نقل و انتقال باشد:
به این معنا که بایع باید قدرت تسلیم مبیع به طرفف مقابل را داشته باشد. اگر بایع قدرت تسلیم آن را نداشته باشد ولی خریدار بتواند آن را تسلم کند باز هم عقد صحیح می باشد.
موجود بودن مورد معامله:
اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.
مشروعیت جهت معامله:
جهت معامله انگیزه اصلی و بدون واسطه هر یک از طرفین در انعقاد عقد است، مانند خرید خانه برای سکنی یا ساختمان سازی.
این جهت معامله لازم نسی در معامله تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است.
توصیه می شود قبل از تنظیم قرارداد با یک وکیل متخصص قراردادها مشورت نموده چرا که متن قرارداد مهم ترین بخش ایجاد یک رابطه حقوقی است.
انواع عقد و قرارداد:
بعد از شرایط اساسی صحت معامله، ضروری است، عقود را با توجه به ویژگی های آن ها در دسته های مختلفی به شرح زیر تقسیم کرد،
نکته: لازم به ذکر است عقود در یک تقسیم بندی کلی به دو دسته عقود با نام (یا عقود معین) و عقود بی نام (قراردادهای آزاد) تقسیم میشود به این معنی که مطابق ماده 10 قانون مدنی هر قرار یا قرارداد یا توافقی که افراد با هم مینمایند به شرط اینکه با نظم عمومی و قانون مخالفت نداشته باشد صحیح است و لازم نیست که قرارداد یا عقد حتما نامی داشته باشد.قانون گذار به تبعیت از فقها بعضی از عقود را نام گذاری کرده و برای آنها شرایطی در نظر گرفته مثل عقد بیع یا اجاره یا وکالت یا صلح یا هبه و ..... . در صورتیکه قراردادی جز عقود مذکور در مواد 338 به بعد قانون مدنی نباشد به شرط اینکه مطابق ماده 10 همان قانون تنظیم شده باشد صحیح و لازم الاجرا است.
انواع عقد به لحاظ دوام و نحوه انحلال
عقد لازم:
عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفن معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه
بنابراین عقد لازم را می توان به دو صورت زیر منحل ساخت
موارد معین در قانون به موجب یکی از خیارات ( خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط )
اقاله یا تفاسخ: به این گونه که همان ارده های موجود که عقد را به وجود آورده اند، عقد را با توافق یکدیگر منحل می کنند.
عقد جایز:
عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتوانند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند.
اصل در عقود لازم بودن آنهاست و عقود جایز نیاز به تصریح قانونگذار دارند. این عقود عبارتند از:
حبس مطلق، مضاربه، جعاله، ودیعه، عاریه، وکالت، هبه، وصیت تملیکی
البته لازم به ذکر است به طرق زیر می توان عقد جایز را غیرقابل فسخ نمود:
انعقاد عقد در قالب عقد صلح
درج شرط عدم قابلیت فسخ یا گنجاندن خود عقد جایز ضمن عقد لازم
درج شرط عدم قابلیت فسخ ضمن خود عقد جایز
عقد خیاری:
عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.
عقد خیاری عقد لازمی است که در آن شرط خیار شده باشد.
انواع عقد به لحاظ کیفیت انشاء
عقد معلق:
می توان وجود یک عقد را وابسته به امری دیگر نمود که در اینصورت اقدام به انعقاد عقد معلق نموده ایم.
عقد منجز:
در صورتی که وجود یک عقد وابسته به امری نشود عقد منجز تشکیل می شود.
انواع عقد به لحاظ مورد معامله
عقد معوض:
عقدی است که بر حسب طبیعت خود دارای دو موضوع می باشد. هر یک از طرفین در برابر مالی که می دهد یا تعهدی که بر عهده می گیرد، مال یا تعهد دیگری را یرای خود تحصیل می کند.
عقد مجانی:
عقدی است که یا یک یا چند نفر بر اساس آن در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به امری می شوند یا مالی را مجانا به دیگری تملیک می کنند، بدون آنکه برای شخص یا اشخاص اخیر التزامی ایجاد شود.
انواع عقد به لحاظ ضرورت رعایت الزامات
عقد مغابنه ای:
در عقد مغابنه ای طرین تلاش می کنند تا با بهر گیری از کیاست و هوش و قدرت چانه زنی، سود بیشتری نصیب خود کنند. بنابراین در عقد مغابنه ای علم تفصیلی به مورد معامله لازم است.
عقد مسامحه ای:
عقد مسامحه ای مبتنی بر گذشت و چشم پوشی است.
انواع عقد به لحاظ وجود شرط :
عقد مطلق:
عقدی که در ضمن آن شرطی درج نشده باشد.
عقد مشروط:
عقدی که در ضمن آن شرطی درج شده باشد.
انواع عقود و قراردادها در قانون مدنی
آشنایی با عقود و قراردادهای معین این امکان را به افراد میدهد که با تشخیص ضرورت و با انتخاب عقد مناسب روابط قراردادی خود را تعریف و انتخاب نمایند.اولین و مهم ترین قسمت ایجاد یک رابطه حقوقی مذاکرات مقدماتی است که پس از آن افراد طبیعتا اقدام به انتخاب و تنظیم قرارداد مناسب می نمایند.در این خصوص توصیه میشود قبل از هر اقدامی جهت ایجاد یک رابطه سالم و بی خطر و جلوگیری از سوءاستفاده طرفین و جلوگیری از وقوع اختلاف و جهت رفع ابهام در رابطه فی مابین با یک وکیل متخصص و مطلع و با تجربه در زمینه قرردادها و عقود مشورت نمائید و تنظیم قرارداد و انتخاب نوع عقد را به وی بسپارید.
امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 8906
اطلاع از ضرورت مشاوره با وکیل در تنظیم قراردادها
انواع عقود معین در قانون مدنی
عقد و قراداد به اعتبار وجود یا عدم وجود عوض به عقود معوض و غیر معوض (عقود مجانی) تقسیم می شود. عقود معوض مثل بیع، اجاره، معاوضه و عقود غیر معوض، مثل صلح، هبه ، ودیعه، عاریه، وکالت، البته می توان در عقود مجانی هم شرط پرداخت عوض را هم درج کرد. ولی ضرورت ندارد که عوض تناسبی با معوض داشته باشد و به اصطلاح ویژگی عوض از شرایط صحت یا اقتضاء ذات این معاملات نیست. در عقود معوض تناسب بین عوضین و لزوم وجود آن ضرورت دارد.
عقد معوض:
عقدی است که بر حسب طبیعت خود، دارای دو مورد ( موضوع ) می باشد. هر یک از طرفین در برابر مالی که می دهد یا تعهدی که بر عهده می گیرد، مال یا تعهد دیگری را برای خود تحصیل می کند.
عقد ( غیر معوض ) مجانی :
عقدی است که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به امری می شوند یا مالی را مجانا به دیگر تملیک می کنند، بدون اینکه برای شخص یا اشخاص اخیر التزامی ایجاد شود.
تفاوتهای عقد معوض و مجانی :
برای روشن تر شدن دو مفهوم عقد معوض و مجانی می توان به تفاوت های آنها اشاره کرد:
قابلیت تجاری عقود معوض:
به این معنا که در عقود معوض هر یک از طرفین به فکر کسب سود بیشتر است.اثرگذاری اشتباه در شخصیت طرف معامله در صحت و درستی عقد مجانی:
اشتباه در شخص طرف معامله به صحت معامله خللی وارد نمی آورد مگر در مواردی که شخصیت طرف علت عمده عقد باشد. در عقود مجانی است که اشتباه در طرف عقد به صحت عقد خلل وارد می آورد و موجب بطلان آن می شود.اعمال برخی محدودیت ها از سوی قانونگذار بنا به مصالح و منافع خانواده در عقود مجانی. مانند: عدم نفوذ وصیت تملیکی زاید بر ثلث. بر این اساس: وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند، فقط نسبت به سهم او نافذ است.
وجود حق حبس در عقود معوض:
برای مثال در عقد بیع هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد. در این صورت هر یک از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
وجود خیار غبن در عقود معوض:
غبن به معنی به هم خوردن تعادل ارزش عوضین به نحو فاحش است. این به هم خوردن تعادل ارزش عوضین که موجب می شود مغبون معامله را فسخ نماید، تنها در عقود معوض مصداق پیدا می کند.
لازم به ذکر است تفاوت ارزش دو عوض در عقود معوض، مانع از معوض شناختن عقد نیست، مگر آنکه عوض چنان ناچیز و کم بها باشد که عرف آن را نادیده گرفته و گمان صوری بودن عقد معوض ایجاد شود. مانند فروش یک ملک به یک شاخه نبات.
وضع مالیات بیشتر در عقود مجانی
اطلاع از شرایط صحت عقود و معاملات
مهم ترین عقود معین:
بیع (خرید و فروش) :
"بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم."
مبیع در عقد بیع یک عین است نه منفعت یک مال و نه یک حق.
عوض مقرر شده در بیع ضرورتی ندارد که پول باشد این عوض می تواند کالا یا خدمات باشد.
پس همانگونه که در تعریف عقود معوض گفته شد، در عقد بیع مانند سایر عقود معوض، دو عوض وجود دارد و هر یک از فروشنده و مشتری، مالی به یکدیگر تملیک می کنند.
اجاره (تملیک منافع) :
" اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. در برابر موجر متعهد است مال الاجاره بپردازد."
در عقد اجاره نیز مانند سایر عقود معوض دو عوض وجود دارد یکی منافع عین مستاجره و دیگری مال الاجاره و اینطور نیست که موجر به ضورت مجانی منافع عین مستاجره را دراختیار موجر قرار دهد بلکه این منافع در قبال مال الاجاره ای که از سوی مستاجر پرداخت می شود، به او واگذار می گردد.
مزارعه: (فروش زراعت)
"مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معین به طرف دیگر می دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند".بنابراین مزارعه عقدی است معوض که در آن منافع زمین یا حق انتفاع از آن با حصه مشاعی از زرع، مبادله می شود.
مضاربه:
"مضاربه عقدی است که به موجب آن احد متعاملین ( مالک ) سرمایه می دهد با قید اینکه طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند"در عقد مضاربه نیز به عنوان یک عقد معوض سرمایه مالک در برابر کار مضارب قرار می گیرد.
جعاله :
جعاله دو نوع است:
1- جعاله خاص: در این نوع جعاله شخص ( جاعل ) ملتزم می شود در صورتی که شخصی معین عملی را که او خواسته است انجام دهد، اجرتی معلوم به عامل بدهد
2- جعاله عام: در این نوع جعاله شخص ملتزم می شود در صورتی که هر کس عملی را که او خواسته است انجام دهد، اجرتی معلوم به نخستین کسی که این کار را انجام دهد و نتیجه را تسلیم نماید، بپردازد.جعاله نیز عقدی معوض است زیرا عامل وقتی مستحق جعل ( اجرت عمل ) می گردد که متعلق جعاله را تسلیم کرده یا انجام داده باشد.برای مثال اگر اجرت برای تسلیم مال گم شده باشد،با تسلیم کالا جاعل ملتزم می گردد اما در جایی که نتیجه مورد نظر انجام کاری باشد، پایان کار تاریخ استحقاق است.
شرکت :
"شرکت عقدی است که به موجب آن دو یا چند شخص به منظور تصرف مشترک و تقسیم سود و زیان و گاه مقاصد دیگر، حقوق خود را در میان می نهند تا به جای آن، مالک سهمی مشاع از این مجموعه شوند."شرکت عقدی معوض است زیرا آورده مفروز ( سهم جداگانه هر فرد ) هر یک از شرکاء، با مالکیت مشاع ( ماکیت اشتراکی افراد ) همه اموال مبادله می شود.
قرض :
"قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعذر رد مثل، قیمت یوم الرد را بدهد"بنابراین قرض عقدی معوض است که براساس آن قرض گیرنده در قبال مالکیتی که به دست آورده ملتزم می گردد مثل و بدل آنچه را که گرفته است، پس دهد.
وکالت :
"وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود قرار می دهد."وکالت ممکن است مجانی ( غیر معوض ) باشد یا با اجرت ( معوض )
ضمانت :
"ضمان عقدی است که به موجب آن شخصی، در برابر طلبکار و با موافقت او، دین دیگری را بر عهده می گیرد و انتقال آن را به ذمه خویش می پذیرد."از اینکه در عقد ضمان، طلبکار در برابر ضامن تعهد به امری نمی کند، نباید چنین نتیجه گرفت که ضمان عقدی مجانی است. در عقد ضمان، ضامن به رایگان در برابر طلبکار تعهد به تادیه دین می کند و در مقابل آن چیزی نمی گیرد. آنچه در این عقد برابر تعهد ضامن قرار می گیرد و باعث معوض شدن این عقد میش ود، به سود مدیون اصلی است که برائت می یابد.
حواله :
"حواله عقدی است که به موجب آن طلب شخصی از ذمه مدیون به ذمه شخص ثالثی منتقل می گردد."حواله نیز از عقود معوض است.
صلح:
1- صلح بر دعوی : صلح گاهی برای رفع اختلافات موجود یا برای جلوگیری از تنازع احتمالی آینده صورت می گیرد.مانند آنکه کسی ملکی را از دیگری خریداری می کند و کلیه حقوق فرضی و احتمالی و فرضی خود را از هر جهت نسبت به مورد معامله به یک سیر نبات صلح می کند
2- صلح بدوی ابتدایی : صلح گاهی به جای یکی از عقود معاملاتی به کار می رود.صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله ای را که به جای آن واقع شده است می دهد، لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد.بنابراین برای مثال اگر صلح عین باشد در مقابل عوض، نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود، بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری باشد.
عقد صلح ممکن است معوض باشد یا غیر معوض :در صورت معوض بودن عقد صلح، وجوهی را که متصالح به مصالح پرداخت می کند را " وجه المصالحه " می نامند.
نکته : حتی در صلح معوض، برابری و تعادل ارزش دو عوض در آن شرط نیست و صلحی را که با عوض نابرابر و ناچیز انجام می شود، صلح محاباتی می نامند.
رهن :
"رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به طلبکارش می دهد و در اثر این وثیقه طلبکار بر مال معینی از اموال بدهکار حق عینی می یابد."رهن نیز عقدی معوض است.وکیل قرارداد
به چه کسی گفته میشه؟ یک وکیل خوب و متخصص در امور قراردادها چه خصوصیاتی باید داشته باشه؟ انواع قراردادهای حقوقی کدامند؟ اگر بدنبال یک وکیل دادگستری باتجربه و خبره در زمینه قراردادها و وکیل تنظیم قرارداد باشم کجا باید بدنبال اون بگردم؟
