چه املاکی قابل ثبت هستند ـ وکیل ملکی ـ مشاوره حقوقی

وکیل ملکی بیان می کند درماده ۹ قانون ثبت ۱۳۱۰ آمده است که وزارت عدلیه حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در هر ناحیه اقدام می‌کند ظاهر ماده این است که کلیه اموال غیر منقول باید به صفر برسد اما آیین نامه قانون ثبت این عبارت را به نحو دیگری تشریح نموده است برای روشن شدن مطلب باید به تعریف اموال غیر منقول در قانون مدنی توجه شود طبق ماده ۱۲ قانون مدنی مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خودمال یا محل آن شود و بر اساس مواد ۱۳ و ۱۴ ۱۶ و ۱۷ و ۱۸ همان قانون اراضی ابنیه و آسیا و هر چه که در بنا منصوب و عرفا جزو بنا محسوب می‌شود و لوله ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده و آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها در صورتی که در بنا یا زمین به کار رفته باشد به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل آن به شود و ثمره و حاصل مادام که چیده یا درونشده و مطلق اشجارشاخه های آن و نهال و قلمه مادام که بریده یا کنده نشده و حیوانات و اشیایی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و همچنین تورم به و گاو یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ اختصاص داده شده و حق انتفاع از اشیا غیر منقوله مثل حق عمری و سکنی همچنین حق ارتفاق نسبت به غیر از قبیل حق العبور و مجری اموال غیرمنقول محسوب می‌شوند

از طرف دیگر به بیان وکیل ملکی اموال غیر منقول دو نوع است اول اموالی که مالک خاص دارد مانند خانه و دکان و مزرعه و امثال آنها و نوع دوم اموالی است که مالک خاص ندارد و هیچ کس نمی‌تواند آنها را تملک نماید این اموال به طوری که در مواد ۲۴ و ۲۵ و ۲۶ قانون مدنی و اصل چهل و پنجم قانون اساسی آمده عبارت است از طرق و شوارع عامه و کوچه هایی که آخر آنها مسدود نیست و پل‌ها و کاروانسراها و آب انبارهای عمومی و مدارس قدیمه و میدانگاه ها و پارک‌های عمومی و انواع مورد استفاده عموم و غلات و خندق ها و خاکریزهای نظامی و موزه‌ها و کتابخانه‌های عمومی و آثار تاریخی و اموالی که موافق مصالح عمومی به ایالت یا ولایت یا ناحیه یا شهری اختصاص یافته و زمین‌های مواد و معادن و دریاها و دریاچه ها و کوه ها و دره ها و جنگل ها و مراتع.

 از نظر وکیل ملکی اکنون باید دید که آیا هر چه قانون مدنی مال غیرمنقول توصیف کرده است اعم از اینکه قابل تملک خصوصی باشد یا نه باید ثبت نمود یا فقط بعضی از آنها قابل ثبت می باشد همان ابتدا گفت این ظاهر ماده ۹عام است و شامل تمام اموال غیرمنقول می‌شود اما آنچه از مواد۱۱و۲۷و۳۰و سایر مواد قانون ثبت و مواد ۶و۷و۸و۹و۱۱و۱۲و۱۳و۲۸و۳۱و۳۳و۳۴و۳۵و۳۶و۳۷و۴۰و۴۲و۴۳و۵۶آیین نامه قانون ثبت استفاده می شود این است که فقط اراضی و اعیان احداث شده بر روی اراضی که ملک یا وقف یا حبس یا مورد نذر یا وصیت باشند و قنوات و آب رودخانه‌ها و نهرهای منشعب از آنها به ترتیبی که در آیین‌نامه مقرر شده است باید ثبت شود حقوق ارتفاقی هم به تبع اصل ملک ثبت می‌شود و حقوق واگذار شده نسبت به این از قبیل عمری و سکنی و رقبی و معاملات راجع به انتقال منافع ملک به نحوی که در ماده ۲۶ قانون ثبت ذکر شده است قابل ثبت می باشد.

اموالی که قابل ثبت نیستند

در دعاوی ملکی طبق ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت حقوق از قبیل دسترنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و امثال آنها که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می شود از حقوق راجع به این املاک نبوده و قابل ثبت و اعتراض بر ثبت نیست صدور سند مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است نمی دهد همچنین بنابر مستفاد از مواد یاد شده در مبحث اموال قابل ثبت و سایر زراعت و حیوانات و ماشین‌آلات و تابلو و مجسمه منصوبه در بنای زمین قابل ثبت نیست یعنی آنچه ذاتاً منقول و ارزیاب طبع غیرمنقول محسوب شده یا در حکم غیر منقول است قابل ثبت در دفتر املاک نمی باشد

در ماده ۴۱ آیین نامه آمده است که نسبت به املاکی که مالک خاصی ندارند مانند طرق و شوارع و اراضی و جبال مواد و مباحه درخواست ثبت پذیرفته نخواهد شد مستفاد از ماده مذکور آن است که اموال عمومی به طور کلی غیر قابل ثبت نیست بلکه بعضی از آنها از قبیل جنگل‌های عمومی قابل ثبت است ولی درخواست ثبت از افراد پذیرفته نمی شود همین است هدف از حفظ حقوق مالکین است و در مورد اموال عمومی نیز گاهی از اوقات حفظ حقوق عامه و جلوگیری از تجاوزات افراد ایجاب می نماید که امکان ثبت آنها به دولت داده شود و این کار به وسیله اصلاح ماده ۴۱ آیین‌نامه و حذف عبارت درخواست سخت پذیرفته نمی شود نسبت به به توسط شورای عالی قضایی قابل اجرا است

نتیجه گیری

از آنچه گفته شد نباید نتیجه گیری شود که املاک متعلق به دولت یا شهرداری ها قابل ثبت نیست یا نباید به ثبت داده شود چون این استنتاج مخالف صریح ماده ۱۱ قانون ثبت ناظر به ماده ۳۲ همان قانون است مواد مذکور اداره دارایی محل را مکلف به درخواست ثبت املاک متعلق به دولت و شهرداری محل را موظف به تقاضای ثبت املاک شهرداری نموده است اکنون ممکن است این سوال پیش آید که چطور بعضی از املاک دولت و شهرداری مانند محل ادارات و خانه‌های سازمانی و مزارع لازم به ثبت است و بعضی دیگر از قبیل اراضی مواد و کوه ها و میادین عمومی و پارک‌ها درخواست ثبت نسبت به آنها پذیرفته نمی شود و برخی دیگر مانند جنگل های عمومی قابل ثبت می باشد ولی ثبت آنها غیرالزامی است

دقت در مطالبی که گفته شد پاسخ این سوال را روشن می‌سازد زیرا اموال دولتی و شهرداری‌ها دو نوع است که مورد استفاده عموم مردم است مانند راه ها و میادین و گردشگاه ها و قبرستان‌های و پل ها و کوهها و بیابانها نوع دوم اموالی که مورد استفاده عمومی نیست مانند اراضی مزروعی و ساختمان های اداری و مسکونی در نوع اول تقاضای ثبت پذیرفته نمی شود ولی در نوع دوم تقاضای ثبت الزامی است به تعبیر دیگر اموال عمومی دولت و شهرداری به ثبت می‌رسد ولی انواع خصوصی آنها مانند سایر افراد ملت باید به ثبت داده شود

نکته:همانطور که از مطالب مذکور در این مبحث استفاده می‌شود املاک قابل ثبت یا لازم الثبت ممکن است فعلا بلامالک باشد مانند موقوفاتی از قبیله مساجد و اماکن متبرکه مذکور در مواد ۲۷ و ۳۰ و ۳۱ قانون ثبت و این امر منافاتی با آنچه ذکر شد ندارد زیرا این قبیل املاک قابل تملک خصوصی بوده و قبل از اینکه خصوصی بوده است هرچند فعلاً دارای مالک نمی‌باشد شرح اشخاصی که می‌توانند تقاضای ثبت نمایند در تکالیفش اشخاص خواهد آمد