وکیل ملکی خوب میخوام  

چه کسانی حق درخواست ثبت املاک را دارند ـ وکیل ملکی

 

 

جهت تماس کلیک کنید بر روی دکتر وکیل اکبر فتح اللهی |بالیوا

 

از نظر وکیل ملکی کسانی که حق درخواست ثبت املاک را دارند شامل موارد زیر می باشند :

الف: متصرفین املاک، به عنوان مالکیت

ب: انتقال دهندگان املاک با حق استرداد

ج: متولیان موقوفات

د:اداره اوقاف در مورد موقوفاتی که متولی خاصی ندارد یا متولی موقوفه عام المنفعه ظرف سی روز درخواست ثبت نکرده و همچنین در مورد املاکی که به طور دایم یا به مدت هجده سال یا بیشتر مورد نذر یا وصیت یا حبس شده و برای مصارف عمومی تخصیص داده شده

ه: متولی یا موقوف علیه در مورد موقوفات خاصه

و؛متصدی امور حبس نسبت به املاکی که به نفع عمومی حبس شده و متصدی یا محبوس له در املاکی که به نفع اشخاص معینی حبس شده است

ز:وصی در مورد ثلث موبد و باقی

ح:اداره دارای نسبت به املاک دولت

ط: شهردار نسبت به املاک شهرداری

ی: رییس موسسه نسبت به املاک موسسات خیریه

یا: مدیر شرکت در مورد املاک شرکت

یب: ولی ، وصی ، قیم نسبت به املاک محجورین

متصرفین املاک به عنوان مالکیت چه کسانی هستند؟

از نقطه نظر وکیل ملکی متصرفین املاک دو نوعند نوع اول متصرفین به عنوان مالکیت و نوع دوم متصرفین به عنوان دیگر از قبیل اجاره،مباشرت، نمایندگی مالک و امثال آنها آنچه از ماده ۱۱ قانون ثبت و ماده ۲۳ آیین نامه آن و سایر موارد و روح قانون استنباط می‌شود آن است که کسانی که ملکی را در تصرف دارند و تصرف خود را مالکانه اعلام می کنند در صورتی که تصرف آنان بر نماینده ثبت محرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد می تواند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصرف به این عنوان  دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود. در این مورد ماده ۲۳ آیین نامه تصریح می‌کند به اینکه دهنده اظهارنامه باید اسناد و قباله جات و بنچاق ملک و مدارک راجع به مالکیت و تصرف خود را به اداره ثبت ارائه دهد تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه ی اظهار نامه و در پرونده عمل بایگانی شود و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است ادله و نشانی‌های تصرف فعلی خود را به اداره ثبت تسلیم نماید و در هر حال درخواست کننده باید نحوه تصرف خود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز می‌دارد معلوم کند ماده مذکور به صراحت دلالت دارد بر اینکه تصرف منحصراً را به تنهایی می‌تواند دلیل مالکیت باشد این امر یعنی بودن تصرف در این مالکیت شرعاً و قانوناً پذیرفته شده است فقها اجماعا به قاعده ای که مستند به حدیث لولا الید لما کان للمسلمین سوق است ( یعنی اگر ید و تصرف دلیل مالکیت نباشد بازاری برای مسلمانان نخواهد بود) استناد می کنند و عقلا در تمام جوامع تصرف را مادام که خلافش ثابت نشده است دلیل مالکیت می دانند قوانین کشورهای مختلف در گذشته و حال نیز تصرف را اماره مالکیت شناخته اند در قوانین ما هم ماده ۳۵ قانون مدنی می‌گوید تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و ماده ۷۴۷ قانون آیین دادرسی مدنی می‌گوید کسی که متصرف است تصرف او به عنوان مالکیت شناخته می شود ولیکن اگر ثابت شود که شروع به تصرف از طرف غیر بوده است متصرف، غیر شناخته خواهد شد مگر اینکه متصرف ثابت کند که عنوان تصرف او تغییر کرده و به عنوان مالکیت متصرف شده است از مجموع دو ماده مذکور چنین استفاده می شود که هرگاه کسی مالی اعم از منقول یا غیرمنقول را در تصرف داشته و هرگونه انتفاعی را از آن ببرد و نسبت به آن دعوی مالکیت کند مالک شناخته می‌شود و دیگری اگر ادعایی داشته باشد باید در دادگاه ثابت نماید

تعریف تصرف

تصرف به طور دقیق تعریف نشده ولی از مجموعه مواد قانونی راجع به تصرف چنین استفاده می‌شود که تصرف عبارت است از استیلا بر مال به نحوی که هر نوع عملی بتوان در مورد آن انجام داد و به هر نحو از آن منتفع شد و درباره آن تصمیم گرفتاز نظر وکیل ملکی این تعریف شامل تصرف عدوانی و غصب هم می شود اما باید دانست که تصرف وقتی دلیل مالکیت است که منشأ آن معلوم نباشد و در صورتی که منشا آن معلوم باشد باید آن منشا قانونا سبب ملک یا ناقل ملک باشد مثلا تصرفی که منشا آن غصب  باشد دلیل مالکیت نیست و حقی برای متصرف ایجاد نمی‌کند و تصرف مستند به انتقال گرفتن از غیر در صورتی که مالکیت انتقال دهنده و صحت انتقال محرز شود معتبر شناخته می‌شود در مورد این ماده ۳۶ قانون مدنی می‌گوید تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب ملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود ماده ۳۷ همان قانون تصریح می‌کند که اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقا مال مدعی او بوده است در این صورت وکیل ملکی می گوید مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است

تصرف بالمباشره و به واسطه

با بررسی های وکیل ملکی باید دانست که تصرف ممکن است بلاواسطه و بالمباشره باشد مانند سکنای شخصی در منزل خودش یا به واسطه باشد مانند تصرف قیم و وکیل و مباشر و مستاجر و وصی و امین و به طور کلی تصرف قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک،تصرف مالک محسوب می گردد و مواد ۷۴۵ و ۷۴۶ قانون آیین دادرسی مدنی به این امر تصریح نموده است

تصرف فعلی و سابق

از آنچه گذشت چنین استفاده می شود که منظور از متصرفین به عنوان مالکیت کسانی است که بالفعل تصرف مالکانه دارند خواه بالمباشره و بدون واسطه باشد خواه به واسطه و اما در مورد املاکی که آثار تصرف فعلی کسی نسبت به آنها موجود نباشد طبق تبصره الحاقی به ماده ۱۱ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷/۷/۱۰ درخواست ثبت از کسی پذیرفته می‌شود که مدارکی بر مالکیت خود داشته باشد یا دلیلی بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی او اقامه نماید.

تصرف مادی و معنوی

از مفاد تبصره مذکور استفاده می‌شود که تصرف ایادی قبلی متقاضی از آنها تلقی نموده است تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود مثلاً تصرف مورث، تصرف وارث شمرده می‌شود و این امر در ماده ۷۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی هم آمده است و آن را می‌توان تصرف معنوی نامید و تصرفی را که شخص بالمباشره و یا مع الواسطه دارد تصرف مادی یا حسی نامید